Chcem Kúpiť Pozemok - Ako Zistiť Skutočné Náklady Na Pozemok

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-16 13:53

Trhová hodnota alebo úžitková hodnota?

Prečo používam úvodzovky, keď hovorím o „trhovej hodnote“pozemkov? Pri určovaní trhovej ceny pozemku sa zvyčajne vychádza z priemernej ceny nákupu podobnej kvality, umiestnenia, rozlohy, spôsobu využitia pozemkov vyprodukovaného za určité (nie príliš dlhé) časové obdobie. Preto platí, že čím viac sa takéto transakcie analyzujú, tým presnejšie sa dá určiť cena oblasti, ktorá nás zaujíma.

Zároveň je nevyhnutné, aby sa transakcie uskutočňovali pomocou podobných finančných schém bez akýchkoľvek osobitných podmienok pre prevod vlastníckych práv, obmedzení a bremien.

V praxi však použitie tejto techniky nie vždy poskytuje objektívny obraz o situácii na trhu. K dnešnému dňu sa trh s poľnohospodárskou pôdou začal formovať. Výrazný objem pozemkových transakcií bol celkovo pozorovaný iba za posledných 5 - 6 rokov. Áno, za posledný rok alebo dva došlo k pomerne veľkému počtu prevodov vlastníctva, ale zdá sa mi márne stanovenie skutočných nákupných a predajných cien pre veľké množstvo pozemkov.

Na jednej strane obrovské množstvo poľnohospodárskych pozemkov mení vlastníkov v dôsledku darovacieho konania, hoci v skutočnosti existujú transakcie nákupu a predaja. Keďže darovacie transakcie sú v skutočnosti bezodplatné transakcie, ako je v týchto prípadoch možné zhodnotiť hodnotu majetku prevedeného na nového vlastníka?

Áno, a pri transakciách za predaj pozemkov veľmi často zmluva naznačuje podhodnotenú hodnotu pozemku - predovšetkým kvôli plateniu nižších daní.

Na druhej strane sa nemôžete riadiť cenami uvedenými v reklamných ponukách predaja realitných objektov. Po prvé, pri predaji pozemkov veľmi často existuje veľa sprostredkovateľov, ktorí k pôvodnej cene pozemku pripočítajú 20 alebo dokonca 40 - 50%. Po druhé, vlastníci pozemkov často sami zámerne vystavujú predmety za zvýšenú cenu - s prihliadnutím na ďalší obchod kvôli poklesu. Pre kupujúceho je oveľa príjemnejšie kupovať nehnuteľnosti so zľavou 10 - 15%, pričom sa cíti byť kompetentným podnikateľom. Po tretie, situácia na trhu sa často mení. Jednou z najtypickejších možností je, keď sa pozemky ponúkajú na predaj za nižšiu cenu, ako boli predtým vystavené. Napríklad blízko vášho pozemku sú ďalšie pozemky s podobnými vlastnosťami,a majiteľ sa ich urgentne rozhodol predať s veľkou zľavou z dôvodu urgentnej potreby finančných prostriedkov.

Existuje ešte ďalší dôvod, prečo je ťažké posúdiť trhovú hodnotu konkrétnych pozemkov, takmer úplná absencia hypotekárneho trhu s pozemkami.

Ako som už uviedol vyššie, trh s pozemkami (najmä pre pozemky pre komerčné projekty, t. J. Veľké plochy) sa do dnešného dňa ešte nevytvoril. Objem transakcií na konkrétnych územiach a spôsoby ich vykonávania neumožňujú so spoľahlivosťou vykonať analýzu dostatočnú na presné a objektívne posúdenie hodnoty pôdy, analýzu, ktorá by sa mohla brať ako základ pri zvažovaní pozemok ako predmet hypotéky bez získania ďalšej záruky alebo ďalších finančných záruk …

Myslím si, že nie, najmä ak nepoužívame vágny výraz „trhová hodnota“, ale hovoríme o „spotrebiteľskej hodnote“tohto alebo toho webu. Ak sa pod „trhovou hodnotou“rozumie množstvo, za ktoré je možné pozemok v danom okamihu predať, potom sa pri hodnotení spotrebiteľskej hodnoty skúma veľa faktorov vrátane tých hlavných:

a) Dynamika cenových zmien pre pozemky podobné vo všetkých ohľadoch pre krátkodobé (1 - 2 roky) a strednodobé (5 rokov) obdobia.

b) Očakávaná dynamika zmien cien za lokalitu, berúc do úvahy také faktory, ako sú dlhodobé plány rozvoja priľahlého územia, politická a ekonomická situácia v konkrétnom okrese, regióne, predmete federácie, zmeny v ekologická situácia, klimatické procesy v danej oblasti, sociálne a demografické procesy atď. atď.

c) Analýza možných rizík v rôznych oblastiach rozvoja tohto pozemku, možnosti ich prekonania a výpočet súvisiacich materiálových nákladov.

d) Prognóza likvidity pozemku v rôznych fázach jeho vývoja.

Napriek tomu, že odpovede na každý z vyššie uvedených bodov môžu byť skôr približné, ich kombinácia, keď je študovaná v rámci matematického modelu, poskytuje pomerne presnú odpoveď o spotrebiteľskej hodnote stránky, ktorá sa chápe ako maximálna prípustná množstvo peňazí, ktorých investícia pri kúpe pozemku zaručuje ziskovosť ďalšieho rozvoja lokality.