Je Pri Kúpe A Predaji Pozemkov Vždy Nevyhnutný Notár?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-16 13:53

Zákon ustanovuje dve formy registrácie zmlúv o transakciách s nehnuteľnosťami.

Prvou možnosťou je uzavrieť dohodu na notárskom úrade s následnou registráciou transakcie na Úrade federálnej registračnej služby (FRS - bývalý RRB).

Druhým ustanovením, ktoré ustanovuje občiansky zákonník Ruskej federácie a federálny zákon „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, je uzavretie dohody v jednoduchej písomnej forme. Podľa článku 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Forma zmluvy o predaji nehnuteľností“sa zmluva o predaji a kúpe nehnuteľností uzatvára písomne vypracovaním jedného dokumentu podpísaného stranami. Ako vyplýva zo zákona, takáto dohoda nevyžaduje povinnú notársku kontrolu.

Zvážme výhody a nevýhody každej z vyššie uvedených metód.

Registrácia dokumentov v notári jednotlivcami, ako sú napríklad zmluva o pôžičke, závet alebo plná moc, je vo väčšine prípadov oprávnená - s výnimkou situácií stanovených zákonom je notár jediným zástupcom zákona, ktorý môže dokument potvrdiť, potvrdiť právnu spôsobilosť občanov, ktorí ho podpísali. Dokument nadobúda platnosť okamihom, keď je osvedčený notárom alebo od okamihu uvedeného v osvedčenom dokumente. V prípade niektorých konfliktných situácií vyžadujúcich si právne konanie nie je pochýb o tom, že dôvera v listiny overené notárom je vyššia ako v listiny vyhotovené v jednoduchej písomnej forme, najmä ak nie je možné, aby niektorá zo strán bola prítomná na sluchu.

Situácia pri transakciách s nehnuteľnosťami je iná. Medzi povinnosti notára patrí osvedčenie skutočnosti o uzavretí dohody o realitnej transakcii, osvedčenie totožnosti občanov, ktorí podpísali vypracovaný dokument. Dohoda však nadobudne platnosť až po jej registrácii v UFRS, čo trvá desať pracovných dní odo dňa predloženia dokumentov. Prirodzene, pri predkladaní dokumentov na UFRS musia príslušní úradníci tejto organizácie overiť aj totožnosť občanov, ktorí zmluvu uzavreli, skontrolovať správnosť zmluvy, vlastníctvo odcudzenej (nadobudnutej) nehnuteľnosti. To znamená, že postup registrácie v UFRS je absolútne rovnaký tak pre notársky uzavretú zmluvu, ako aj pre dohodu uzavretú stranami bez účasti notára.

Je zrejmé, že pre ľudí, ktorí majú ďaleko od jurisdikcie, je dosť ťažké sami si kompetentne uzavrieť zmluvu, najmä pokiaľ ide o transakcie s drahými nehnuteľnosťami. Pri uzatváraní takýchto zmlúv sa spravidla obracajú na právnikov špecializujúcich sa na túto oblasť práva.

Aký je rozdiel medzi vypracovaním zmluvy s notárom (ktorý je samozrejme tiež špecialista s vyšším právnickým vzdelaním) a právnikom v oblasti využívania pozemkov?

A. Ak kontaktujete právnika, platba za vypracovanie zmluvy nebude závisieť od hodnoty nehnuteľnosti. To umožňuje účastníkom transakcie uviesť skutočnú trhovú hodnotu objektu bez ohľadu na to, či uzatvárate obchod s miestnosťou alebo kupujete celý dom. V notársky overenej zmluve mnohé neuvádzajú skutočnú trhovú cenu iba preto, že náklady na registráciu sa počítajú ako percento z hodnoty nehnuteľnosti. Súdna prax ukazuje, že jediným dokladom o zaplatení platby kupujúcim predávajúcemu je často potvrdenie od predávajúceho. Ak sa zmluvné strany dohodnú na skutočnej hodnote zmluvy, čo znamená, že peniaze boli prevedené, dá sa zabrániť nadmerným rozruchom.

B. V notárskej kancelárii budete pravdepodobne požiadaní, aby ste použili jednu z niekoľkých štandardných vzorov zmlúv, ktoré sú viac alebo menej vhodné pre vašu situáciu. Špecialista v oblasti pozemkového práva, ktorý dôkladne preštuduje vlastnosti vašej konkrétnej transakcie, bude schopný vypracovať dohodu, ktorá najlepšie vyhovuje záujmom strán, v prípade potreby predvídať možné riziká, poskytnúť odporúčania a pomôcť pri zhromažďovaní ďalších informácií. dokumenty, ktoré vylučujú možnosť napadnutia transakcie v budúcnosti. Je možná dohoda aj o ďalšej právnej podpore vlastníka nadobudnutej nehnuteľnosti, napríklad o jej ďalšom predaji, prenájme, rekonštrukcii a pod. Nie je vylúčená možnosť, že právnik po dôkladnej analýze predložených dokumentov odporučí, aby ste túto transakciu úplne odmietli,motivované naznačením možných negatívnych scenárov. Záujmy strán transakcie a interakcie právnika s nimi sa nakoniec úplne zhodujú, zatiaľ čo funkcie notára sa obmedzujú na jednoduché vyhlásenie o uzavretí dohody.

B. Ak je potrebné dohodu zmeniť a doplniť pred jej predložením na UFRS (napríklad zmluvné strany sa rozhodli zmeniť hodnotu nehnuteľnosti alebo obchod na poslednú chvíľu prepadol, ale predávajúci našiel nového kupujúceho, ktorý bol ochotný kúpiť). nehnuteľnosť za rovnakých podmienok), predávajúci môže samostatne prepísať hotovú zmluvu zadaním opravených údajov. Ak je zmluva uzavretá v notárskom úrade, je potrebné znova požiadať notára, zaplatiť poplatok, to znamená začať proces odznova, čo bude mať za následok stratu času aj peňazí. Navyše, aby sa predišlo možným komplikáciám, je vhodné ukončiť predtým uzatvorenú dohodu, ktorá si vyžaduje dobrú vôľu oboch strán a ich spoločnú návštevu notárskeho úradu.

Môžeme dospieť k záveru, že pri uzatváraní transakcií s nehnuteľnosťami je notár „odkazom navyše“?

Áno, ale iba s jednou a veľmi významnou výhradou - právnik podieľajúci sa na príprave zmluvy musí byť vysoko kvalifikovaný špecialista v oblasti využívania pôdy, mať skúsenosti s uzatváraním podobných zmlúv, úspešne sa zúčastňovať súdnych sporov týkajúcich sa pozemkových záležitostí, byť zamestnancom organizácie špecializovanej na podporu transakcií s nehnuteľnosťami.